從“黑馬”過渡到“白馬” 中南建設逆勢展現(xiàn)穩(wěn)健成長步調
-
董秘圈
2021-06-09 16:30 -
文：
carey
中南審時度勢，保持一貫扎實穩(wěn)健的經營主張，實現(xiàn)營利逆勢雙增，實現(xiàn)營業(yè)收入786億元，同比增長9.4%，實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤70. 8億元，同比增長70%。
面對突如其來的疫情以及三條紅線、供地兩集中政策的多重壓力下，房地產行業(yè)短期內受到了較大沖擊，使得各家房企在盈利、負債、長期發(fā)展等多個方面遇到了堅實的挑戰(zhàn)。為此外界對于各地產股的年報格外關注。
在這樣的背景下，中南審時度勢，保持一貫扎實穩(wěn)健的經營主張，實現(xiàn)營利逆勢雙增，實現(xiàn)營業(yè)收入786億元，同比增長9.4%，實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤70. 8億元，同比增長70%；期末合同負債為1238億元，為近一年營收1.5倍，平衡增速與質量，展現(xiàn)了相當?shù)陌l(fā)展韌性。
在規(guī)模、負債之間找平衡點，保證長期穩(wěn)健發(fā)展
監(jiān)管重壓加速了行業(yè)大洗牌，地產發(fā)展進入新時代，行業(yè)營收及利潤增速進一步放緩。中南建設董事兼副總經理陳昱含表示，在三道紅線出臺前，管理團隊就已經把報表優(yōu)化作為年度關鍵任務。政策出臺后，管理團隊形成更為堅定的共識，未來房企的稱重器會由規(guī)模排名轉為排名與報表并重。
中南建設憑借高效的運營能力和成本風險管控能力，實現(xiàn)了營收凈利雙增長。
2020年實現(xiàn)營業(yè)收入786.0億元，同比增長9.4%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤70.8億元，同比增長70.0%，位于行業(yè)領先水平。
得益于公司兼顧質量的發(fā)展思路，中南建設逆勢保持良好的業(yè)績基本面。
報告期內，中南建設房地產業(yè)務實現(xiàn)合同銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%，其中長三角地區(qū)占比61%。在建筑業(yè)務方面，公司全年新增合同金額達306.8億元，同比增長10.4%，其中3億元以上項目多達33個，在新增合同額中占比62%，成長潛力進一步顯現(xiàn)。
除了實現(xiàn)規(guī)模的穩(wěn)步增長，中南建設向下穿透優(yōu)化預算、資金、投資、融資等財務經營體系，將財務優(yōu)化作為年度的關鍵任務，堅持高質量的長期發(fā)展邏輯。
2020年，公司凈資產負債率97.27%，同比大降71.12個百分點，滿足“三道紅線”監(jiān)管要求，剔除預收賬款之后的負債率僅為79.76%，同比下降4.20個百分點，整體呈逐步下降趨勢。
在現(xiàn)金流管控方面，公司2020年經營性現(xiàn)金流入1293.1億元，是一年內到期的各類有息負債（含期末應付利息）的5.5倍；公司經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額84.7億元，連續(xù)3年保持正值；扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比為1.04倍。中南經營安全墊持續(xù)增厚，長期穩(wěn)健發(fā)展得保障。
不依賴有息負債發(fā)展模式，增強抗風險能力
利潤增速遠超過總資產增速，使得中南凈資產負債率實現(xiàn)明顯下降，有力改善財務狀況，也給予凈資產大幅增長提供了強有力的支持。
年報顯示，中南建設2019年總資產2905.7億元，2020年增至3592.5億元，增幅23.6%。中南建設2019年凈資產為268.2億元，而2020年凈資產增至483.6億，增長幅度高達80.3%。
過去的一年，中南建設穩(wěn)中有進、進中固穩(wěn)，向外界釋放出穩(wěn)健高質增長的信號，提升信用評級、降低融資成本、保持充裕現(xiàn)金流，為最晚明年實現(xiàn)“三道紅線”轉綠而奮斗。
多年來，中南建設一直堅持不依賴有息負債的發(fā)展模式。
截止至2020年末，中南有息負債（含期末應付利息）799億元，絕對金額仍在行業(yè)類似規(guī)模的公司里保持最低位之一。有息負債中短期借款和一年內到期的非流動負債233.7億元，占全部有息負債的29.25%，同比下降5.06個百分點，長短期結構更加均衡。
認可中南財務穩(wěn)健的機構，除了平安證券、國金證券等國內券商，還有國外著名評級機構。在去年，國際著名評級機構穆迪把中南公司主體信用評級（CFR）從B2正面上調至B1穩(wěn)定，標普把中南建設的長期發(fā)行人信用評級由B穩(wěn)定上調至B+穩(wěn)定。
評級的上調最重要的利好是融資渠道的通暢，和融資成本的降低。
在疫情期間，中南逆市發(fā)行了17億元疫情防控債和2億美元高級無抵押定息債券，利率比19年首發(fā)時還低了187.5BP。迄今為止，中南未動用的銀行授信額度為1312億元，再加上手中328.6億元的手持資金，讓中南進可攻、退可守。
陳昱含在業(yè)績會上表示，在合理控制增速提前下，公司未來將通過穩(wěn)定發(fā)展進一步加快利潤增長，有針對性對資產負債表進行控制，通過動態(tài)監(jiān)測項目資產負債指標，實現(xiàn)公司財務持續(xù)健康穩(wěn)定。
精準理解行業(yè)周期規(guī)律，有力穩(wěn)固業(yè)績基石
從年初以來多城密集出臺的調控政策來看，今年房地產行業(yè)高速增長的環(huán)境不在了，而貨幣政策的收緊，使得市場形勢上未必比去年好。但是，從整體宏觀形勢來看，行業(yè)集中度仍較低，這其中仍潛含著不小的機會。
為此，中南建設精準理解地產行業(yè)周期規(guī)律，拓展多種拿地方式，通過招拍掛、收并購等多種方式進行投資布局，已經儲備了一批相當優(yōu)質的項目，建立了顯著的土儲優(yōu)勢。
據(jù)悉，中南建設去年新增了107個項目，新增建筑面積1523萬平方米，平均地價約5002元/平方米，地價水平較2019年平均水平進一步下降，且新增項目多在常州、南京、蘇州、南通等經濟發(fā)達的長三角城市。投資成本進一步優(yōu)化的同時，也鎖定了未來的利潤空間。
年報顯示，截至2020年末，公司在建項目規(guī)劃建筑面積合計3042萬平方米，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計約1430萬平方米。在總土儲建面4472萬平方米的可竣工資源中，一、二線城市占比約36.4%。
對于接下來的投資策略，陳昱含表示，一方面會展開收并購及產業(yè)聯(lián)動合作式拿地，但同時也會堅持公開市場拿地，預計八成項目會在公開市場獲得；而項目儲備上，約八成為住宅項目，以使得項目、資金轉速與公司發(fā)展和市場節(jié)奏相匹配。
在產業(yè)聯(lián)動戰(zhàn)略方面，在“4+1”全產業(yè)鏈業(yè)務布局和“五商聯(lián)動”模式下，中南探索商業(yè)、文旅、產業(yè)地產等輔航道業(yè)務，不斷開辟業(yè)績增長的第二曲線。
去年，中南建設去年新開業(yè)了幾個商業(yè)項目，未來中南建設希望每年能在一、二線核心城市獲得一到兩個新的優(yōu)質項目，為獲取未來長期業(yè)績奠定堅定的基礎。此外，中南建設還將設定年10%的合理增速，通過穩(wěn)定的利潤增長，進一步增強自身造血能力。
企業(yè)在行業(yè)內未來會處于怎樣的位置，更深層次體現(xiàn)在公司綜合競爭實力上。因而，中南建設會進一步聚集各方面優(yōu)勢，優(yōu)化投資、經營體系，形成組織和業(yè)務的合力。
跨越“青春期”的中南，希望把卓越運營打造成中南的其中一個優(yōu)勢競爭標簽。為了這個目標，中南建設將繼續(xù)提升產品競爭力，爭取用三年左右時間使產品競爭力再上一個新臺階；對供應鏈進行整合，提高業(yè)務板塊間合作效率；同時完善兩主業(yè)、兩輔業(yè)之間的聯(lián)動，形成有中南特色的永續(xù)經營能力。